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    来源:荆州日报

    POST TIME:2020-4-4 01:47

    作者: 小易论楼市 包河区是我分析合肥南部板块的最后一片区域。根据行政区划,包河区实际上是包含了滨湖新区的,但以滨湖目前建成面积,几乎已经跟环城高速以内媲美,所以分开分析。从二手房成交上来看,包河区甚至还赶不上滨湖区。 我统计了合肥链家2018年上半年所有二手房成交数据,共计2874个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米,今年上半年为16412元/平米,上涨23元/平米,涨幅0.14%,基本持平。 现在已经十月份,尽管本篇文章采用的是上半年的数据,但今年合肥房价整体走势平稳,变化不是特别明显,请不要太在意房价绝对值。我主要研究房价变化规律,希望可以给你们带来一定的参考,使你在房产配置上的思路更加清晰。 鉴于整体样本数偏少,部分小区房价仅作参考,接下来我将分区域对包河区房价做一个分析和点评。以环城河、一环路、望江路、二环路以及绕城高速为界,我将包河区分为三个部分,分别是: 1、48中学区板块。具体范围为:环城河以南,南淝河以西,南一环路以北,金寨路以东。 2、中环路内板块。具体范围为:南一环路以南,南淝河以西,望江东路以北,金寨路以东。 3、中环路外板块。具体范围为:望江东路以南,南淝河以西,金寨路以东。 与这次对比的数据是去年全年的分析,具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥包河区房价分析及购房建议》),本篇主要关注2018年上半年的成交情况。包河区去年全年共成交449套,今年上半年成交327套,同比增加较多。 包河区上半年成交均价为15826元/平米,比去年全年(15479元/平米)上涨347元/平米,涨幅2.24%。成交周期从77天增加到96天,延长了19天;议价空间从4.29%降至3.55%,收窄0.74个百分点。 关于其他区的分析文章,请关注我公号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。 48中学区板块 48中学区板块共成交51套二手房,板块成交均价为16319元/平米,较去年全年(16008元/平米)上涨311元/平米,涨幅1.94%。板块整体议价空间比去年下降1.09个百分点,成交周期延长10.5天。 一般来说,上半年是合肥学区房的成交高峰期,每年年初学区房顺势上涨,大家都习以为常。相比之前我分析的几个区的真学区房来看,48中涨幅不算很高,要知道50中东西区和45中个别小区,涨幅都超过了10%(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》)。 我们可以看到,48中学区房并非普遍上涨,而是有涨有跌。我看了一下成交情况,接近80%的成交总价都在150w以内,接近一半的成交在100w以内,因此我有理由相信,绝大部分选择该板块的,基本都是奔着学区去的。 最典型的例子就是万达中心名宅,超过150w总价的成交,大都集中在该小区,而且全部是它的住宅。但我们看到,住宅成交均价是下跌的,而公寓价格反而上涨,公寓户均总价基本不超过100w。48中板块的价值核心就是学票,如果没有学区,板块可能比现在要惨很多。 因此我们在买学区房的时候,一定要对总价表现出足够的敏感,尽量不要买总价超过150w的房子,最好是100w以内,这样不论是流动性还是保值空间上,都会好很多。总价低,即使学区后期发生某些变化,抵御风险的抗性也会很强,损失也不至于太大。 中环路内板块 中环路内板块共成交134套二手房,板块成交均价为15267元/平米,较去年全年(14979元/平米)上涨288元/平米,涨幅1.92%。板块整体议价空间跟去年持平,成交周期延长28.4天。 其实如果仔细分析过该板块的成交特点之后,这个涨幅还是有很大水分的。去年板块内公寓房成交占比大概为35%,今年降到了27.6%,公寓成交均价比住宅要低不少,也就是说,去年的板块均价被相对拉低了。 公寓成交量急剧降低的小区是金地国际城,去年成交25套,住宅成交10套,而今年上半年,住宅成交13套,而公寓仅成交5套。尽管公寓成交均价有所上涨,但绝对值仍远低于板块平均水平,住宅跌幅更是超过-10%,劣质资产无疑(公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》)。 板块内成交量比较大的几个盘分别是:万振逍遥苑,世纪阳光花园,金地国际城,绿地海顿公馆,江南新里程,它们的表现各有不同。世纪阳光花园从品质上来讲并没有太大问题,只是房龄相对偏老,性质跟琥珀山庄差不多,不过学区更差,所以并不怎么保值。 万振逍遥苑房龄跟合肥市平均值相差不多,因此我们看到涨幅也基本上与大盘持平或略高一点。绿地海顿公馆尽管各区房价略有涨跌,整体还是保持了高于板块平均值的涨幅,房龄不算很老,品牌小区,依旧保值。 金地国际城尽管房龄相对年轻,奈何小区公寓比重偏大,居住体验不佳,依旧是相对劣质的资产,在熊市下行周期,注定会受到较大影响。江南新里程特色就是公寓,靠近高校,需求较为充足,再一个总价相对低一些,在公寓产品里,还算是不错的。 整体来看,中环路内板块表现依旧缺乏亮点,房龄是制约板块成长的最大因素,随着时间的推移,预计该区域会老得很快。公寓始终是相对劣质的资产,在楼市上行期,可能会受到追捧,下行期则会首先受到冷落。 中环路外板块 中环路外板块共成交142套二手房,板块成交均价为16194元/平米,较去年全年(15968元/平米)上涨226元/平米,涨幅1.42%。板块整体议价空间较去年收窄1.32个百分点,成交周期延长18.6天。 板块内各小区成交量都不是很大,误差可能会偏大一些。从实际表现来看,相对优质的小区是信达天御,天下锦城和望湖城。这几个楼盘的特征是,都处在高铁板块,目前是包河区比较热门的区域。 信达天御和天下锦城都在地铁4号线站口,房龄非常新,周围环境也不错,天下锦城品质相对好一些。望湖城是省直机关集资房,尽管房龄相对老了些,但容积率低,环境好,居住体验不错,还处于三条地铁交汇处。 二环路内的几个热门小区,尽管房龄相对还算年轻,房价还是出现了一定的回调,据我观察,应该是去年涨幅有一定的透支,正说明区域相对弱势。比如马鞍山路和东二环之间,水阳江路和桐城路交口附近,随着时间推进,会衰老很快。 合肥素有东贫西富南贵北贱之说,在上篇庐阳区的分析里(公号“小易论楼市”《2018年上半年合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议》),我分析过这个南北分界线是长江路,而东西分界线则是马鞍山路。以马鞍山路为界,以西的包河区跟以东的包河区,大环境截然不同,尤其在二环路以南、环城高速以北区域,表现特别明显。 因此我们看到东部的几个新盘,比如金隅大成郡、万科翡翠天际和庐州云著,高层备案价格高达近2.2w,远超板块平均水平。结合周边乱糟糟的大环境,我认为定价与实际价值极不相符,随着合肥楼市入冬,预计打折降价难以避免。 龙川路上的高铁都市花园和龙川里,靠近政务区,地理位置相对优越,1.6w-1.7w的定价是合适的,值得考虑。龙川路上其它两个新盘,建发雍龙府和融侨观澜,定价都超过2w+,我认为定价偏高,与实际价值相差3000左右,投资性价比较差。 位于包河工业园区的贡院,备案均价只有1.45w,与周边二手房价格倒挂较多,是附近工作刚需的首选。据我小密圈成员透露,该小区首开小三房基本去化完毕,目前还剩下一些楼层不太好的两房,后期还有加推,购买门槛可能不高,值得关注。 近期房价分析及购房建议 其实我不大喜欢分析包河区,主要是板块实在找不到什么突出的亮点,新房的坑反倒一大堆。目前包河区比较有前景的还是高铁板块,但可以考虑的新房实在有限,而改善性住宅更是屈指可数,自住和投资能较好结合的只有望湖城,其余值得投资的大都以刚需或者刚改盘为主(公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》)。 据我小密圈成员透露,保利熙悦府再次开盘去化并不理想,尽管它要求的是全款,但这种情况在上半年是基本不可能出现的。从侧面也说明,合肥楼市正在急剧下行,即使性价比高的限价盘,全款韭菜似乎也不那么好割了。 近两天楼盘打折促销的新闻接连不断,泰禾院子直降6000-7000甩卖,但要求全款,不过似乎并不十分奏效,又改为可支持贷款。前面文章我分析过,院子并非产品力不够,而是定位尴尬,刚需区域做高端改善产品,即使是绿城或者融创,我觉得都未必能hold得住,更何况一个在合肥并不知名的泰禾呢? 假如院子处在政务区或者滨湖区,哪怕在高新西大蜀山脚下,日子可能都会比现在好过得多,但最终打折黯然离场,其中尽管有市场下行因素,定位战略失误也难辞其咎。这正说明那种闭着眼睛盖房子赚钱的时代已经过去了,未来房地产对开发商操盘能力的要求会越来越高。 泰禾院子降价,刺激了文一豪门金地老业主的神经,据说已经开始维权。一期业主两年前2.2w高价购入,而今价格一降再降,已经到1.8w左右,根据他们打出的条幅来看,平均每套已经损失50w-80w。 泰禾院子和文一豪门金地两个楼盘打折降价,虽说都有文一参与,根本原因是资金链紧张,但还有其它各自的深层原因,前者是入场时机欠佳和产品定位失败,后者则是操盘能力有限和品牌实力不足。 文一豪门金地跟置地双玺,都位于滨湖,同为合肥本土开发商,置地双玺价格在2.4w+,文一豪门金地备案价格2.2w左右,置地价格高反而难买到,文一价格低却还要一降再降。两个小区近期都出现了维权,置地是交房质量未达预期维权,文一则是频频降价维权,不同的是文一维权业主强烈要求退房,而置地维权业主却不舍得退房,反差较大。 高端物业做溢价是需要建立在品牌积累基础上的,其实是品牌溢价,尽管产品未必就比其他开发商好到哪里去。就像万科,同样的产品,万科就能比其它中小开发商溢价高出15%-20%左右,虽说近两年万科品质也在逐渐下降,不过还是有不少人趋之若鹜,这就是品牌的价值。 这两年,合肥一些中小开发商也想试水高端产品,却总不尽如人意,洋房单价卖得甚至不如高层,去化还非常差。高端产品总价较高,市场有限,如果品牌积累不够或者品牌力不足,就贸然做高端产品以追求更高利润,在房价上升期可能还会有买家,一旦遇到市场下行,会鲜有人问津,降价不可避免。因为你本来就不值那个价钱,品牌没有溢价,市场不认可。 随着合肥楼市下行,即使是限价盘,去化都不再像之前那样顺利,我相信会有越来越多的新盘加入打折行列,比如庐阳区诸多2w+,瑶海新站区烈山路板块1.5w+,包河区的2w+等等。这些盘都有一个比较明显的特征,那就是价格跟实际价值明显不匹配,也就是说性价比非常低。 当然还有一个特点,那就是基本都位于合肥的弱势板块,也就是所谓的“东贫”和“北贱”之地,弱势板块定位高价盘,去化困难是不难理解的,更何况目前市场上还有那么多限价盘蜂拥而出呢。 当前合肥市场上值得投资的新盘,大都在1.5w-1.6w左右,一旦价格超过1.8w,基本上就失去了性价比,所以市场有风险,投资需谨慎。限价盘集中出货,再也没有比现在对刚需更有利的机会了,应抓紧上车。 文章来源:https://baijiahao.baidu.com/s?id=1613478845153031257&wfr=spider&for=pc

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